Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini posljednjih godina je u ekspanziji. U svim većim gradovima zabilježen je rast izgradnje novih stambenih objekata,a većina stambenih jedinica prodata je i prije završetka gradnje. Također, raste i potražnja za nekretninama starije gradnje, posebno u naseljima u Sarajevu koja su bliže centru. Koliko ovo tržište napreduje dokaz je i registracija velikog broja agencija za promet nekretninama što je dovoljan pokazatelj da unatoč velikom iseljavanju stanovništva, potražnja za nekretninama ne jenjava, što je uticalo i na rast cijena stanova i kuća.
„Općenito govoreći o tržištu nekretnina u 2017. i 2018. godini, imamo zabilježen porast cijena stambenih nekretnina, bolje uslove kreditiranja u bankama sa manjim kamatnim stopama, konstantan porast nove gradnje stambenih objekata, porast novih agencija za nekretnine i samim tim veću aktivnost na tržištu nekretnina“, za Business Magazine kaže Naida Ćerimagić, predsjednica Udruženja učesnika u prometu nekretnina FBiH koje djeluje pri Privrednoj komori FBiH.
Različite želje kupaca
O ostvarenom ukupnom prometu u prethodnoj godini Ćerimagić ne raspolaže tačnim podacima, ali ono što može reći je da su agencije zabilježile porast posla, a samim tim i promet nekretnina.
Najveća potražnja zabilježena je u Sarajevu gdje se cijene stanova po metru kvadratnom u novogradnji kreću i do 4.000 KM. U odnosu na Sarajevo, cijene po metru kvadratnom niže su u ostalim gradovima u BiH, ali treba uzeti u obzir da svaki grad ima svoje specifičnosti, ekonomski i socijalni ambijent koji određuje cijenu na tržištu nekretnina.
„U principu nema pravila, ali s obzirom na činjenicu da je u porastu nova gradnja i da se stanovi u tim objektima prodaju već u fazi izgradnje može se reći da su veoma traženi stanovi u novogradnji, ali prodaju se i stanovi u starijim zgrada bez obzira na stanje stana, jer lokacija je osnovni odlučujući faktor. Naprimjer, stanovi su na Grbavici najtraženiji, iako je riječ o klasičnom radničkom naselju izgrađenom do 80-ih godina sada prošlog stoljeća čiju izgradnju karakteriziraju stanovi prosječne veličine 55 metara kvadratnih. Međutim, pozicija naselja Grbavica u gradu veoma je dobra jer je smještena u ravnom dijelu, nedaleko od centralne jezgre grada, odlično povezana i sa ostalim dijelovima grada, a unutar naselja nalaze se svi bitni sadržaji za svakodnevni život, tako da je najveća potražnja za kupovinom stana upravo na Grbavici pa i starijih stanova koje kupci adaptiraju prema svojim potrebama i željama“, objašnjava Ćerimagić.
Prema njenim riječima, najtraženiji su stambeni objekti površine do cca 80 metara kvadratnih, odnosno po strukturi dvosobni i trosobni stanovi, a cijene stanova su najviše na užem gradskom području grada Sarajeva, posebno općine Centar i Stari Grad, kao i Novo Sarajevo, jer Sarajevo je prijestolnica BiH i najveća koncentracija ekonomskih zbivanja je upravo u tu, a potom i u većim gradovima u BiH, Banja Luka, Mostar, Tuzla, Zenica.
„Cijene u Sarajevu kreću se i do 4.000 KM po metru kvadratnom u novogradnji, a u starijim zgrada i do 2.900 KM po metru kvadratnom. U Mostaru cijene stanova u staroj gradnji kreću se do 1.900 KM po metru kvadratnom, a u novogradnji prema izlazu iz Mostara od 1.500 KM do 1.700 KM, dok u samom gradu stanovi u novogradnji su između 2.200 KM do 3.400 KM po metru kvadratnom. Međutim, treba napomenuti da kad govorimo o cijenama ne prodajemo kvadrate nego stanove i mnogi drugi faktori utiču na konačnu prodajnu cijenu stana“, naglašava Ćerimagić.
Mirza Hadžijahić, direktor Rental-ba-agencije za nekretnine za Business Magazine kaže da je u zadnje vrijeme popularno građenje novih naselja i kuća za odmor i potrebe turista kojih je sve više, tako da je potražnja za građevinskim parcelama u i oko Sarajeva vrlo aktuelna.
„Kupci preferiraju novije nekretnine. U Sarajevu se gradi jako puno, a sve vrlo brzo bude prodato. Kupci vole i predratnu gradnju, koja je na cijeni zbog dobro planiranih naselja i kvalitetne gradnje. Najmanje su atraktivni stanovi iz austro-ugarske epohe, jer su veliki i komplikovani za renoviranje, ali postoje kupci koji traže isključivo to“, dodaje Hadžijahić.
Iako se spominje da su cijene naglo skočile te da nisu realne, Ćerimagić ističe da su cijene odraz ponude i potražnje te da su realne.
„Na cijenu utiče isključivo nivo potražnje u tom momentu. Ako neko želi da plati određenu cijenu za nekretninu, to je njena tržišna vrijednost, bez obzira što se većini čini da je to previsoka cijene. Dakle, cijene ne mogu biti nerealno visoke, jer bi to značilo da niko neće da kupi i cijene bi odmah pale“, objašnjava Hadžijahić.
Vlasništvo na nekretninama stiče se upisom u zemljišne knjige, a uslov upisa u zemljišne knjige je plaćanje poreza na promet nekretnina. Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti notarski obrađen te su notari zakonski odgovorni za pravnu valjanost kupopordajnih ugovora na osnovu kojih kupac, odnosno budući vlasnik mora platiti porez na promet nepokretnosti izuzev u slučajevima gdje je on oslobođen od plaćanja ovog poreza i tek tada stiče pravo upisa u zemljišne knjige.
„Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od pet posto od procijenjene vrijednosti nekretnine od strane općinske komisije, ta procjena ne mora biti u visini cijene navedene u kupoprodajnom ugovoru, ali nije niža od one koja je u ugovoru o kupoprodaji nekretnine. Po novom Zakonu o porezu na promet nekretnina i porezu na nasljeđe i poklone Kantona Sarajevo, a koji se primjenjuje od januara 2019. godine, date su olakšice mladim ljudima, tako da su državljani BiH do 38 godina starosti, koji imaju prebivalište na području Kantona Sarajevo, a koji nemaju nerkretnine u svom vlasništvu te prvi put kupuju stan ili kuću kojom rješavaju stambeno pitanje oslobođeni plaćanja poreza i to do 30 metara kvadratnih za prvog člana domaćinstva, a za svakog narednog člana domaćinstva dakle bračni drug i njihova djeca uvećava se za 15 metara kvadratnih. Kupci koji će biti prvi vlasnici nekretnina u novogradnji ne plaćaju ovaj porez od pet posto. Notarski troškovi definirani su notarskom zakonski određenom tarifom“, ističe Ćerimagić.
Hadžijahić ističe da su cijene notarskih ugovora od 500 do 600 KM za prosječnu stambenu nekretninu, te da je oblast uglavnom dobro uređena, upisivanje je prilično brzo i jednostavno. Naravno, sve to može biti i dodatno unaprijeđeno.
„Mislim da je najveći nedostatak tržišta nepostojanje zakona o posredovanju u prometu nekretninama.Najveći problem je što je kod nas još uvijek sve na papiru i traže se ovjerene kopije. Digitalizacijom se postupak kupoprodaje može drastično ubrzati. Da biste dokazali da ste platili račune za svoju nekretninu, trebat će vam dva dana obilaska firmi koje pružaju te usluge, a često morate platiti potvrdu. Elektronski izvadak se ne priznaje, morate stati u red od pola sata i platiti taksu“, dodaje Hadžijahić
Nelicencirani posrednici
S rastom potražnje i prometa nekretnina porastao je i broj posrednika u prometu nekretninama, međutim da bi posrednici mogli adekvatno obavljati ovaj posao, te da bi se zaštitili i prodavci i kupci potrebno je da posrednici budu licencirani.
„Iako je notarijat u BiH regulirao pravni dio prometa nekretnina i u pravnom smislu osigurava zaštitu kupaca i prodavaca, ipak pored kupaca i prodavaca učesnici u prometu nekretnina su i agencije za nekretnine koje imaju bitnu ulogu u procesu prodaje ili kupovine nekretnina. Nažalost, mi još nemamo zakon o posredovanju u prometu nekretnina kao posebni zakonski okvir koji će definirati ovu oblast te licencirati agente za nekretnine. Trenutno imamo mnogo posrednika koji nisu obučeni za svoj posao i koji djeluju u sferi tzv. sive ekonomije uzimajući provizije od prodavaca ili kupaca bez bilo kakve odgovornosti za svoj rad i bez izdavanja fiskalnog računa za svoje usluge, a sve s ciljem brze zarade. Time se direktno nanosi šteta u finansijskom smislu prodavcima i kupcima kao i agencijama koje obavljaju svoj posao profesionalno i u skladu sa pravilima struke. Treba napomenuti da se u kupoprodajama nekretnina u pravilu radi o transakcijama koje uključuju promet velike novčane vrijednosti tako da su i provizije u ovim transakcijama velike. Donošenjem ovog zakona može se očekivati veći priliv prihoda od naplate PDV-a na temelju posredničkih provizija kojim će se suzbiti pojava tzv. sive ekonomije“, naglašava Ćerimagić.
Udruženje učesnika u prometu nekretninama u BiH osnovano je u januaru 2016. godine i trenutno broji 28 članova, odnosno agencija za nekretnine, a sad je osnovni cilj donošenje zakona o posredovanju u prometu nekretnina koji bi definirao ko se i pod kojim uslovima može baviti ovim poslom, te da se agenti za nekretnine licenciraju, dakle polože stručni ispit i dobiju licencu za rad.
„Na taj način bi se ova profesija postavila na veći nivo stručnosti i odgovornosti. Udruženje je izradilo Prednacrt zakona o posredovanju u prometu nekretnina, a sve aktivnosti i ulogu predlagača zakona preuzelo je Ministarstvo trgovine FBiH. Krajem 2018. godine Vlada Federacije BiH usvojila je predmetni zakon koji prolazi parlamentarnu proceduru i iskreno se nadam da će ovaj zakon ugedati svjetlo dana. Istovremeno, ovaj zakon je u pripremi i u Republici Srpskoj“, dodaje Ćerimagić.
A s ciljem povećanje transparentnosti tržišta nekretnina i ostvarivanje realnog uvida u razvoj i kretanje ovog tržišta, u junu prošle godine pušten je u rad Registar cijena nekretnina Federacije BiH, kao službene i dostupne evidencije tržišta nekretnina u Federaciji BiH. S ovim portalom, napravljen je korak ka modernizaciji, međutim koliko je zaista ostvaren cilj rada naši sagovornici nisu sigurni.
„Nisam sigurna da li su cijene koje su prikazane na portalu ustvari cijene iz kupoprodajnih ugovora ili procjenjena vrijednost komisija koja ne mora biti ista kao i u kupopordajnom ugovora pa se samim tim nameće pitanje koliko je moguće imati realan uvid u razvoj i kretanje cijena“, kaže Ćerimagić.
Hadžijahić ističe da rad portala nije dovoljno povećao transparentnosti tržišta nekretnina i ostvarivanju realnog uvida u razvoj i kretanje ovog tržišta jer ljudi nisu navikli da koriste te stvari.
„Ogroman napredak učinjen je s geoportalom, elektronskom zemljišnom knjigom i sličnim projektima. Trenutno je u Sarajevu u procesu usklađivanje katastra i zemljišnih knjiga. Sve to vodi ka uređenom i transparentnom tržištu, ali pitanje je koliko će sav taj postupak modernizacije trajati“, kaže on.
Tačne procjene kako će se dalje razvijati ovo tržište i da li će doći do daljeg rasta cijena, niko nema. Međutim, kako kaže Ćerimagić tržište nekretnina je u ekspanziji i neophodno je da se u potpunosti regulira jer između ostalog povećao bi se i priliv investicija i popravila sveukupna ekonomska situacija u BiH.
„Naše tržište dosta zavisi od globalnih ekonomskih trendova. U slučaju da se globalni ekonomski rast nastavi, to će kroz povoljne kredite, turizam i građevinu pozitivno uticati na lokalno tržište“, dodaje Hadžijahić.
Kupci iz arapskih zemalja uticali na rast cijena
A osim potražnje domicilnog stanovništva, prije nekoliko godina došlo je i do potražnje za nekretninama u prigradskim naseljima od kupaca iz arapskih zemalja. Tako su kupci arapskog porijekla početi kupovati nekretnine u okolini Sarajeva-Hadžići, Trnovo, Ilidža gdje su nikla nova naselja, ali i na području srednje Bosne. Vlasnici zemljišta su u ovome vidjeli dobru priliku za zaradu te su cijene zemljišta naglo porasle, zbog čega su postale nepristupačne bh. građanima. Da je sve ovo uticalo na rast cijena nekretnina saglasni su naši sagovornici.
„Ti kupci su aktivirali jedan segment tržišta koji je bio potpuno deprimiran, a to su parcele u prirodi koje su blizu grada. Na širem području Ilidže to se osjeća najviše. Pojačan interes turista (ne samo arapskih), uticao je na cijene stanova u centru, jer ljudi ulažu u nekretnine koje onda izdaju na dan preko bookinga“, objašnjava Hadžijahić.
Ćerimagić naglašava da je to klasičan odnos ponude i potražnje.
„Kupci arapskog porijeka su najviše kupovali u prigradskim naseljima i cijena zemljišta i kuća na tim lokacijama znatno je skočila prije nekoliko godina. U posljednje dvije godine interes arapskih kupaca je opao“, dodaje Ćerimagić.
